190.000 USD für die Eröffnung gegenüber 6.400 USD für den Erwerb: Versteckte Risiken hinter der Übernahme eines Waschsalons in Japan

In Japan Selbstbedienungswäscherei Auf dem Handelsmarkt sind die Investitionskosten sehr unterschiedlich. In Tokio erfordert die Eröffnung eines 13 Quadratmeter großen Franchise-Stores 30 Millionen Yen (190.000 USD) an Ausrüstungs- und Baukosten. Die Gesamtinvestition beträgt 38 Millionen Yen (243.000 USD), ohne die Mietkaution. Allerdings ist der geforderte Preis eines Waschsalon in der Stadt Kisarazu, Präfektur Chiba, beträgt nur 1 Million Yen (6.400 USD). Das Geschäft befindet sich auf einem Parkplatz eines Hausbaustoffzentrums. Die Ausrüstung wurde im Jahr 2020 hergestellt. Das Geschäft nutzt außerdem ein Fernüberwachungssystem für Einnahmen. Aber es hat mit Verlust gearbeitet. Der Preisunterschied spiegelt versteckte Risiken wider, die mit der Übernahme bestehender Waschsalons verbunden sind. Für globale Investoren, die den Erwerb bestehender Geschäfte planen, liefern sie wertvolle Erkenntnisse.

Verschiedene Handelslösungen

Niedrige Angebotspreise ziehen viele Investoren an. Sie glauben, dass sie zu geringen Kosten etablierte Geschäfte erwerben können. Ein niedriger Angebotspreis bedeutet jedoch nicht, dass die Anschaffung günstig ist. Das Geschäft in der Präfektur Chiba mit einem Preis von 1 Million Yen (6.400 USD) bietet zwei Handelslösungen: Weiterbetrieb oder Kauf von Ausrüstung und Umzug.

Wenn Investoren nur Geräte kaufen und das Geschäft verlegen, sollten sie die Kosten für die Wiederherstellung des Standorts sowie die Demontage und Installation der Geräte übernehmen. Die Kosten für die Wiederherstellung der Website werden voraussichtlich 1 bis 1,5 Millionen Yen (6.400–10.000 USD) betragen. Die Gebühren für den Umzug der Ausrüstung betragen 0,3 Millionen Yen (2.000 USD). Wenn sie nur die Ausrüstung verlagern und den Standort wiederherstellen, beläuft sich die Investition auf 2,3 bis 2,8 Millionen Yen (15.000 bis 18.000 USD) (ohne Transport-, Neuinstallations- und Wartungskosten für die Ausrüstung). Wenn Investoren weiterhin tätig sind, sollten sie Miet-, Kautions- und Geschäftsdruck auf sich nehmen.

Versteckte Risiken

● Gewinndifferenz

Einige Betreiber verfügen über Lager- und Wartungsteams. Für sie kann ein niedriger Angebotspreis als Kanal für den Kauf gebrauchter Geräte angesehen werden. Doch für Neueinsteiger verwandelt sich das Risiko der Übernahme bestehender Filialen in das der Übernahme und Abwicklung alter Standorte. Der Angebotspreis für ein weiteres Geschäft in der Präfektur Ibaraki beträgt 1 Million Yen (6.400 USD), zuzüglich einer Kaution von 0,6 Millionen Yen (3.800 USD) und Immobilienmaklergebühren. Klimaanlagen werden von den Erstbesitzern entfernt. Die meisten Geräte wurden 2007 gekauft und eines davon ist kaputt gegangen. Die Transfer-Checkliste sollte den Besitz der Ausrüstung, die unterstützenden Einrichtungen und die Pflichten zur Kaution umfassen.

Der Ladengewinn ist bei gleichem Angebotspreis ganz anders. Auf der Handelsplattform für kleine und mittlere Unternehmen von BATONZ haben zwei Geschäfte in der Präfektur Chiba den gleichen Preis: 6 Millionen Yen (38.000 USD). Der Jahresgewinn eines Geschäfts beträgt 1,65 Millionen Yen (10.500 USD), während das andere einen höheren Umsatz erzielt. Der Jahresgewinn beträgt jedoch 0,38 Millionen Yen (2.400 USD). Dies bedeutet, dass der Umsatz nicht die Mieteabilität widerspiegeln kann. Die Schlüsselfaktoren des Cashflows sind Miete, Alterung der Ausrüstung und Wartungskosten.

● Ladenbewertung

Der weitverbreitete Irrglaube ist, dass der Eigentümer unbezahlte Arbeit verrichtet. Der Jahresumsatz eines Ladens in der Präfektur Fukushima beträgt 11,2 Millionen Yen (71.000 USD). Der Jahresgewinn beträgt 6,07 Millionen Yen (38.500 USD). Es gibt kein formelles Personal. Die einfache Amortisationszeit beträgt 3,6 Jahre. Den Daten zufolge bietet der Eigentümer an sechs Tagen in der Woche einen Wasch- und Faltservice an. Er kümmert sich um Reinigung, Inkasso und Kundenbetreuung. Diese Arbeitskosten sind nicht in den Gewerbegebühren enthalten. Basierend auf den lokalen Arbeitspreisen betragen die Arbeitskosten 2,81–3,28 Millionen Yen (18.000–21.000 USD). Nach Berücksichtigung der Arbeitskosten sinkt der tatsächliche Filialumsatz deutlich. Das No-Employee-Modell bedeutet nicht, dass keine Arbeitsinvestitionen erforderlich sind. Wasch- und Faltdienste können den Ladenumsatz steigern und Arbeitskosten verursachen.

● Ausrüstungs-Upgrades

Risiken bei der Modernisierung der Ausstattung bestehen auch in den bestehenden Filialen. Im Hanamigawa Ward, Chiba City, beträgt der Angebotspreis eines Ladens 4,5 Millionen Yen (28.600 USD). Der Jahresumsatz beträgt 6,45 Millionen Yen (40.900 USD). Der Geschäftsgewinn beträgt 1,422 Millionen Yen (9.000 USD). Die einfache Amortisationszeit beträgt 3,2 Jahre. Das scheint attraktiv zu sein. Der Laden wurde jedoch 1999 eröffnet. Die Produktionsjahre mehrerer Maschinen sind unklar. Eine 16-kg-Waschmaschine ist kaputt gegangen. Eine Reparatur ist aufgrund fehlender Originalersatzteile nicht möglich. Der ursprüngliche Eigentümer ist nicht bereit, in die Modernisierung der Ausrüstung zu investieren. Daher sollte der Käufer die Kosten für den Austausch der Geräte tragen. Es sollte auch beurteilt werden, ob der aktuelle Kundenverkehr Investitionen in die Modernisierung der Ausrüstung unterstützen kann. Während des Zeitraums des Austauschs von Geräten können sich ursprüngliche Kunden für andere Wettbewerber entscheiden. Sie sollten auch beurteilen, wie lange die verbleibende Ausrüstung stabil funktionieren kann, wenn die Ausrüstung in Chargen ausgetauscht wird.

● Rent

Der Angebotspreis für ein Geschäft in der Präfektur Tochigi beträgt 8,5 Millionen Yen (54.000 USD), einschließlich Gebäude, Ausstattung und Betriebsrechten. Das Grundstück wird vom Grundstückseigentümer zu einem günstigen Mietzins gepachtet. Der Pachtvertrag endet im Jahr 2029. Zu diesem Zeitpunkt soll das Land wiederhergestellt werden. Der Verkäufer gibt an, dass der Mietvertrag ohne schriftliche Bestätigung um zehn Jahre verlängert werden könne. Daher können Einnahmen nicht auf der Grundlage niedriger Mieten berechnet werden. Die Kosten für die Demontage und Wiederherstellung sollten enthalten sein.

Tatsächliches Finanzmodell

Neben verschiedenen versteckten Kosten sollten Anleger das tatsächliche Finanzmodell von SB-Wäschereien verstehen. Der Vorteil des Selbstbedienungswäschereigeschäfts liegt darin, dass es Prepaid-Einnahmen gibt, keinen Lagerbestand benötigt und kein Personal an der Rezeption benötigt. Es erfordert jedoch höhere Anfangsinvestitionen. Die Ausrüstung sollte zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgetauscht werden. Auch die Sanierungs- und Anpassungskosten sind höher.

Bei der Bewertung von Filialen sollten drei Indikatoren – Geschäftsumsatz, Betriebsmittelüberschuss und langfristig ausschüttbarer Cashflow – getrennt werden. Der Darlehensbetrag ist kein Betriebsaufwand im Gewinn. Es sollte aber in bar zurückgezahlt werden. Abschreibungen sind ein nicht zahlungswirksamer Aufwandsposten. Aber Aufrüstungskosten, die durch die Alterung der Ausrüstung verursacht werden, sind starre Barausgaben. Opportunitätskosten sollten nicht außer Acht gelassen werden. Wenn die Mieteinnahmen aus der Immobilie nahe am Gewinn der Wäscherei liegen, sind die Investitionen in die Ausrüstung und die Betriebsrisiken bedeutungslos.

Kingstar-Vorteile

Kingstar bietet ein umfassendes Sortiment an gewerbliche Waschtrockner und Nassreinigungsmaschinen. Das Unternehmen ist sich der Probleme bei der Renovierung bestehender Geschäfte bewusst. Die Hauptursache für Verluste ist die Alterung der Ausrüstung, der Mangel an Ersatzteilen und hohe Wartungskosten. Die gewerblichen Wäschereimaschinen von Kingstar verwenden ein universelles Komponentendesign. Es hat eine lange Lebensdauer und kann die Wartungskosten senken. Hochwertige Nassreinigungsmaschinen können dazu beitragen, die Pflegedienste für empfindliche Textilien zu erweitern. Auf diese Weise können sich die Geschäfte von der Konkurrenz zu Niedrigpreis-Grundwäschereien lösen. Unabhängig davon, ob neue Filialen gebaut oder bestehende Filialen modernisiert werden, kann Kingstar komplette Ausrüstungslösungen für globale Wäschereibetreiber bereitstellen.

Fazit

Vergleichen Sie beim Kauf bestehender Waschsalons nicht den Preisunterschied zwischen neuen Geschäften und bestehenden Geschäften. Bei Niedrigpreisgeschäften besteht möglicherweise das Risiko einer Miete, eines Geräteaustauschs, von Arbeitskosten und einer Wiederherstellung des Standorts. Der Schlüssel zum Erwerb ist nicht ein niedriger Preis, sondern die Beurteilung, ob die Vermögenspreise nach Berechnung aller potenziellen Verantwortlichkeiten sicher sind.

Q&A

F1: Warum können viele bestehende Geschäfte trotz hoher Gewinne kein Geld verdienen?

A1: Ihr Gewinn beinhaltet nicht die kostenlosen Arbeitskosten des Eigentümers, die Abschreibung der Ausrüstung und die Gebühren für den Ersatz der erhaltenen Ausrüstung. Eigentümer erhalten durch den Austausch ihrer Zeit begrenzte Renditen. Hierbei handelt es sich nicht um tatsächliche Vermögenserträge.

F2: Was sind die Herausforderungen beim Kauf eines bestehenden Ladens?

A2: Es gibt fünf versteckte Risiken: veraltete Geräte, Maschinen ohne Ersatzteile, auslaufende Leasingverträge, verdeckte Wiederherstellung von Standorten und ursprüngliche Verluste.

F3: Auf welche Daten sollte man sich bei der tatsächlichen Rentabilität eines Waschsalons konzentrieren?

A3: Konzentrieren Sie sich nicht auf Verkaufserlöse oder monatliche Spitzensaisonzahlen. Konzentrieren Sie sich auf den langfristig ausschüttbaren Cashflow nach Eliminierung von Arbeitskosten, Miete, Wartung, Darlehen und Kosten für die Modernisierung der Ausrüstung.